对夫妻房屋产权的界定和处理的探究

牡丹江市东安区法院---卢广玉

    随着经济的发展和人们观念的开放，近年来我国的离婚率也在逐年增高。离婚导致的后果不仅会带来人身关系的变化，也会造成财产关系的改变，而在离婚财产的分割中，作为普通家庭中最为贵重的房产无疑是最重要也最具争议的。房屋引起的纠纷问题的解决关系到的不仅是夫妻之间以及家庭之间的利益划分，而且也是衡量社会稳定的一个基础因素。但就目前来看，房价持续上涨，巨额的房价往往凝聚着一个家庭的全部心血，正因如此，房产的分割尤为重要。而《婚姻法》解释三就是对离异夫妻房产分割所做的重点修改，这对现阶段由于离婚引发的一系列纷争具有一定的现实意义的。

一、《婚姻法》解释三中关于房屋产权的相关规定及有关的争议

1、《婚姻法》解释三关于房屋产权的相关规定

《婚姻法》解释三第七条的规定，夫妻双方婚后购买的房屋，其资金是双方在婚后由一方父母出资购买的，并且产权登记在了自己一方子女名下的，应视为出资方对自己子女的单方赠与，应认定为个人财产。另外一方面，房屋是夫妻双方父母共同出资购买的，但登记在夫妻一方名下的，那么此房产应认定为共同财产，但夫妻双方依据双方父母出资的比例对房屋按份共有。

第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

2、《婚姻法》解释三中关于房屋产权的相关争议及原因分析

    由以上两条引发的争议层出不穷，有人认为违背民法的平等原则，这对夫妻双方是不公平的，在婚姻家庭中，女性所处的地位是弱者，认为婚姻法应当给予女性适当的照顾，而新的解释不仅没有给予照顾，还加大了双方之间的差距，在实质上是不公平的；道德方面，有违我国对于婚姻的一些传统规定，是对婚姻伦理价值的冲击。

二、 婚后父母出资为子女购买房产的权属划分

《婚姻法》解释三第七条第一款的规定，有学者提出：“父母为子女结婚而购房，往往会倾注其毕生积蓄。如果离婚时一概将婚后购买的房屋认定为夫妻共同财产加以分割，势必违背父母为子女购房的初衷。”[2]基于保护夫妻双方及父母权益的考量，“将父母出资为子女购房视为父母只对自己子女一方的赠与，比较合理。”[3]但是这种说法过于绝对化，还是有值得商讨的地方。根据《婚姻法》的法条第十七条规定，夫妻双方在婚姻存续期间，因继承或赠与所得的财产属于夫妻的共有财产，继而得出，婚后一方父母出资购买的不动产，即使产权登记在出资人的子女的名下，也应作为夫妻的共有财产，虽然《物权法》对不动产采用的是登记主义原则确定权属，但依据特别法优于普通法的原则，《婚姻法》依然有其优先性的。因此婚后一方父母出资购买的不动产应当作为夫妻双方的共同财产来处理。又《婚姻法》第十八条有规定遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产才可以作为一方的财产处理，因此对于婚后一方父母出资为其子女购买的不动产必须得有“遗嘱或赠与合同”的明确规定才可以个人的财产来确定，而不能以物权法的原则确定。

另外，《婚姻法》解释三将父母出资购买的房产认定为夫妻一方的个人财产，这更多的是出于保护父母合法权益的考虑，这样做能够避免因离婚分割房产时有可能损害到出资购买房产父母的利益。虽然，在处理这类问题上，应当维护父母的权益，《婚姻法》第二条也规定了保护妇女、儿童和老人的合法权益的原则性条款，但婚姻家庭关系是以夫妻关系为基础和纽带的，因此，维护夫妻之间的财产利益显然是维护婚姻家庭利益的重要方面。

第二款的规定，有人认为是“将婚内房产的共同共有与按份共有相混淆了，动摇了作为特殊身份关系主体的夫妻对婚内所得财产共同共有的法理基础。”这种说法是完全根据物权法的原理来规定的，具有片面性，《婚姻法》具有一定的身份性，在婚姻关系中，财产关系也是依附于身份而产生的，应该根据婚姻法的特征，在婚姻关系中体现其身份性，不能笼统的以财产角度来看待这一条款的不合理性。[4]

三、一方在婚前贷款所购的房产离婚时的处理问题及相对意义

1、一方在婚前贷款所购的房产离婚时的处理问题  

引起关注和争议的另一个房产问题是有关于一方在婚前贷款所购的房产在离婚时的处理问题。《婚姻法》解释三第十条对此进行了新的规定，在此规定出台前，对于一方婚前贷款购买，婚后共同还贷的房产，司法实践一般采取以下两种处理方法：一种是将房产认定为一方个人的财产进行处理，另一种是将房产认定为夫妻共有财产进行处理。[5]《婚姻法》解释三第十条确认了第一种处理方法，以及指出了具体的操作办法，对于一方婚前贷款购买，婚后共同还贷的房产，在离婚时首先由双方通过协议的形式进行处理；对于不能达成协议的情况，该房屋产权归产权登记一方所有，并由登记的一方对另一方进行补偿。补偿的对象是双方在婚后共同还贷所支付的款项及其相对应财产的增值部分，依据的原则性条款是《婚姻法》第三十九第一款规定的根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则裁决。将一方婚前贷款购买，婚后共同还贷的房产作为一方的个人财产，原因是根据物权法的原理和合同的相对性原则，“一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化”，[6]进而，《婚姻法》规定的一方的婚前财产为夫妻一方的财产之规定，应当归个人所有，具有一定的积极作用，在一定程度上也可以减少那些为牟取房产利益而动机不纯的“闪结”、“闪离”等“闪婚”现象的发生。

同一般的财产相较，在婚姻家庭关系中，房产的地位特殊。对于房产，有的人以房产作为投资的对象，有的人把房产看做是一个生活住所，房屋不能仅仅是一种商品，而生活中更多的是作为住所来看待，因此处理中应该制定有别于一般商品的规则。[7]在婚前一方购买的房产，经过夫妻双方长期的生活居住，在这其中也会承载以人的情感，如果一味的把一方婚前个人贷款所购买的房产视作个人财产，则会是夫妻一方产生寄居于他人屋檐之下的感觉，其也会缺乏归属感，不利于婚姻家庭的和睦。此规定的重新修改既不违反《婚姻法》的关于一方的婚前财产为夫妻一方财产的规定，同时也充分考虑到了婚姻关系的身份性特征，由此可见，房产对于婚姻家庭的特殊意义，从而使得夫妻个人利益与婚姻家庭利益的均衡。