案情简介
2015年11月24日，被告某广告公司向原告某银行借款4 000 000元，双方签订流动资金借款合同，约定利率为年利率5.655%，期限为2015年11月25日至2016年11月23日，还款方式到期一次性偿还本息，同日双方签订抵押合同，被告某广告公司以其所有的13处房产为上述流动资金借款合同及其修订或补充合同的债权提供抵押担保并办理了预购商品房抵押权预告登记。同日被告孟某、蔡某、某房地产公司分别与原告某银行签订保证合同，保证方式为连带责任保证。保证范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用。2015年11月25日，原告某银行向某广告公司放款4 000 000元。截止2018年8月23日，被告某广告公司尚欠本金4 000 000元，利息894 871.29元。
裁判结果
被告某广告公司于本判决生效之日起十日内偿还原告某银行借款本息合计4 894 871.29元。并按原合同5.655%年利率的基础上上浮50%共计8.4825%年利率的标准向原告某银行继续支付自2018年8月24日起至借款本息还清之日止产生的罚息及复利;被告孟某、蔡某、某房地产公司对上述款项承担连带清偿责任;驳回原告某银行要求对预抵押的房产享有优先受偿的权利的诉讼请求。
法官说法
借款人与银行虽签订抵押合同，但抵押的财产系尚在建设中房屋，尚未取得房屋所有权证书，双方虽在不动产登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记，其性质属于预抵押，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消失或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，所以，本案原告某银行享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对房屋享有现实抵押权。故对于原告某银行要求对预抵押的房产享有优先受偿的权利的诉讼请求，因预抵押的财产尚未办理产权登记，未取得抵押的他项权利证书，故此项诉讼请求法院不予支持。
